פסק-דין בתיק עמ"נ 39962-01-10

בפניי ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר המחוזית-מחוז המרכז מיום 16.12.09, בעניין תביעת פיצויים, שהגישו המשיבים בערעור לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-    1965 (להלן- " החוק"). כאשר הסעד העיקרי המבוקש במסגרתו הוא ביטול החלטת ועדת הערר וקביעה לפיה למשיבים לא מגיע פיצויים כלל, בהתייחס לנושא שהוועדה הכריעה בו. לחילופין, בית המשפט התבקש להחזיר את התיק לדיון בפני ועדת הערר, לשמיעת טענותיה של הועדה המקומית ביחס לשומה המכרעת.

מבוא לערעור:

בהליך זה עסקינן בתוכניות הבאות, לפי סדר כרונולוגי של אישורן:

            א.          תממ/2/3: תוכנית מתאר מחוזית כללית משנת 1989, אשר סימנה את היישוב                           "רעות", ומסביבו שטח שייעודו "שמורת נוף ונופש".

ב.          גז/מד/במ/4/177 (להלן- " תוכנית 4/177"): תוכנית מתאר מקומית מפורטת לישוב "רעות" משנת 1992. זו התוכנית הכוללת ממערב ל"רעות" אשר בה מצוין גם "מודיעין אתר F" .

ג.          תמא/31: תוכנית מתאר ארצית כללית משנת 1993, אשר סימנה את כל שטחה העתידי של העיר מודיעין כ"שטח עירוני בנוי".

ד.          תממ/2/3/ג': תוכנית מתאר מחוזית כללית משנת 1997, אשר סימנה את שטח העיר מודיעין, ובכלל זה "אתר F", אשר סומן בייעוד כ"יישוב עירוני".

ה.         תוכנית מד/במ/6: תוכנית מתאר מקומית מפורטת משנת 1998 להקמת "אתר F" במודיעין.

את תביעת הפיצויים הגישו המשיבים על בסיס התוכניות המנויות ברשימה לעיל ד' ו-ה'. משנקבע סופית בבית המשפט לעניינים מנהליים בערעור השני, כי אין למשיבים זכות תביעה ביחס לתוכנית המפורטת (ה'), נותרה לדיון הטענה לפיה התוכנית המחוזית משנת 1997 (ד'), שינתה לרעה את מצב הנכסים לנוכח התוכנית המחוזית משנת 1989 (א').

להלן העובדות הצריכות לעניין:

1.    המשיבים הם בעלי זכויות חכירה בבתים בישוב "רעות" המצויים בתחום התוכנית המחוזית שהיא תוכנית בניין עיר תממ/2/3/ג' אשר פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים מספר 4498, מיום 02.03.97.

2.     בתיהם של המשיבים מצויים בקצה הישוב "רעות" הצופה לשטח שבהתאם לתוכנית מחוזית קודמת, שהייתה בתוקף בעת שהמשיבים רכשו את בתיהם, והידועה כתוכנית מתאר מחוזית תממ/2/3 שפורסמה בילקוט הפרסומים 3653, מיום 28.04.89, ייעדה את השטח הסמוך לבתיהם של המשיבים ל" שמורת נוף ונופש".

3.     בין מטרותיה של תממ/2/3/ג' לאפשר הקמת העיר מודיעין ובכלל זה הקמתו של " אתר F" הגובל לבתי המשיבים ואשר היה מסווג קודם לכן, בתממ/2/3, כשמורת נוף ונופש, כאמור לעיל, ואשר בתממ/2/3/ג' הפך להיות שטח עירוני.

ביום 17.05.98 פורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים מספר 4644 תוכנית מד/במ/6. התוכנית כללה הוראות ספציפיות לאותו " אתר F", קבעה ושינתה ייעודי קרקע, התווית דרכים וכיוצא בזה.

4.     בעקבות פרסום שתי התוכניות לעיל: תממ/2/3/ג' ותוכנית מד/במ/6, פנו המשיבים לקבלת חוות דעת מקצועיות לאומדן ירידת הערך שנגרמה לבתי מגוריהם. כעולה מחוות הדעת השמאיות, שהוזמנו על-ידי המשיבים, נגרמו למשיבים נזקים בגין ירידת ערך שווי בתיהם (בערכים שבין 10%-17% משווי בתי המשיבים בתקופת תממ/2/3/ג'), כל בית ונזקו, כפי שפורט בחוות הדעת (ראה: נספח 3 בתיק המוצגים מטעם המשיבים).

5.     ביום 07.10.99 הגישו המשיבים למערערת תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך שווי בתיהם עקב  תממ/2/3/ג', מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.

       המערערת מינתה שמאי מטעמה לחיווי דעת ביחס לתביעת הפיצויים. חוות הדעת השמאית קבעה, כי מקרקעי המשיבים אינם גובלים בתוכנית המפורטת (מד/במ/6), ל- " אתר F" כדרישת סעיף 197 לחוק. גם לגופו של עניין, חיווה שמאי המערערת דעתו שמקרקעי המשיבים לא נפגעו עקב התוכניות וכי דבר הקמתה של העיר "מודיעין" היה ידוע בעת הקמתה של "רעות".

       ביום 17.03.01 דחתה המערערת את תביעת המשיבים לקבלת פיצויים.

6.     על החלטת המערערת הגישו המשיבים ערר לועדת הערר במחוז המרכז. בתאריך 09.01.02 דחתה ועדת הערר את ערר המשיבים וקיבלה את עמדת המערערת, לפיה מקרקעי המשיבים אינם גובלים בתוכנית המפורטת (מד/במ/6) " אתר F" (להלן- " ההחלטה הראשונה").